El ROI inmobiliario (Return on Investment, o retorno de la inversión) es una de las métricas más importantes que todo inversor debe dominar.
Calcularlo correctamente te permite saber cuánto beneficio estás obteniendo respecto al dinero que has invertido, y compararlo con otras oportunidades para tomar mejores decisiones.
En este artículo aprenderás qué es el ROI, cómo calcularlo paso a paso, qué factores influyen en él, cómo interpretarlo en el sector inmobiliario y cómo usarlo para mejorar tus inversiones.
1. Qué significa ROI y por qué es tan importante
ROI significa Return on Investment, o “retorno sobre la inversión”.
En términos simples, mide cuánto has ganado o perdido en relación con el capital invertido.
En el sector inmobiliario, el ROI te dice si una propiedad realmente está generando beneficios o si el dinero podría estar rindiendo mejor en otro lugar.
Fórmula general del ROI
ROI (%) = (Beneficio neto ÷ Inversión total) × 100
💡 Ejemplo básico:
Si inviertes 100.000 € en un inmueble y obtienes un beneficio neto de 8.000 € al año:
ROI = (8.000 ÷ 100.000) × 100 = 8 % anual.
Esto significa que por cada euro invertido, obtienes 0,08 € de ganancia al año.
2. Diferencias entre ROI y rentabilidad
Aunque a veces se usan como sinónimos, ROI y rentabilidad no son exactamente lo mismo.
| Concepto | Qué mide | Cuándo se usa |
|---|---|---|
| Rentabilidad | Relación entre ingresos y valor total del activo | Ideal para comparar propiedades |
| ROI | Relación entre beneficio neto y el dinero realmente invertido | Ideal para evaluar inversiones financiadas o con gastos adicionales |
💡 En resumen:
La rentabilidad evalúa el rendimiento del activo;
el ROI evalúa el rendimiento de tu capital propio.
3. Cómo calcular el ROI en una inversión inmobiliaria paso a paso
Para calcular el ROI correctamente, hay que incluir todos los ingresos y gastos reales, no solo el precio de compra y el alquiler mensual.
Paso 1: Determina la inversión total real
No te quedes solo con el precio del inmueble.
Incluye todos los costes asociados a la compra y preparación del inmueble.
Inversión total =
Precio de compra + impuestos + notaría + registro + agencia + reforma + mobiliario + gastos de financiación inicial.
💡 Ejemplo:
- Precio de compra: 150.000 €
- Gastos e impuestos: 10.000 €
- Reforma y mobiliario: 15.000 €
Inversión total: 175.000 €
Paso 2: Calcula los ingresos anuales
Incluye el alquiler anual real (teniendo en cuenta posibles vacantes o impagos).
💡 Ejemplo:
- Alquiler mensual: 900 €
- Vacante estimada: 1 mes sin alquilar
- Ingresos reales: 900 € × 11 = 9.900 € al año
Paso 3: Resta todos los gastos anuales
Gastos que debes incluir:
- Comunidad y mantenimiento: 600 €
- Impuestos (IBI, seguros, tasas): 400 €
- Reparaciones y vacantes: 400 €
- Gestión y administración: 300 €
Total gastos anuales: 1.700 €
Paso 4: Calcula el beneficio neto anual
Beneficio neto = Ingresos anuales – Gastos anuales
💡 Ejemplo:
9.900 – 1.700 = 8.200 € de beneficio neto anual
Paso 5: Aplica la fórmula del ROI
ROI = (Beneficio neto ÷ Inversión total) × 100
ROI = (8.200 ÷ 175.000) × 100 = 4,68 % anual
Ese es el ROI real de tu inversión inmobiliaria.
Si financias parte con hipoteca, puedes mejorar ese retorno sobre tu dinero propio (lo veremos más adelante).
4. ROI con financiación: cómo cambia el resultado
El ROI es especialmente útil cuando usas financiación (hipoteca) porque mide el rendimiento sobre tu dinero real invertido, no sobre el valor total del inmueble.
💡 Ejemplo con hipoteca:
- Precio del inmueble: 175.000 €
- Financiación: 70 % (122.500 €)
- Capital propio invertido: 52.500 €
- Cuota anual de hipoteca: 6.000 €
- Beneficio neto antes de hipoteca: 8.200 €
Beneficio neto después de hipoteca = 8.200 – 6.000 = 2.200 €
ROI sobre capital propio = (2.200 ÷ 52.500) × 100 = 4,19 %
Aunque parece menor que el ejemplo sin hipoteca, tu dinero está trabajando con apalancamiento, lo que multiplica el retorno cuando hay revalorización del inmueble.
5. ROI total: incluyendo revalorización y venta
Cuando una propiedad se revaloriza con el tiempo, el ROI puede aumentar considerablemente.
A esto se le llama ROI total o ROI compuesto, que combina rentas + plusvalías.
Fórmula del ROI total:
ROI total = [(Beneficio neto anual + Revalorización media anual) ÷ Inversión total] × 100
💡 Ejemplo:
- Revalorización anual estimada: 3 % (5.250 €)
- Beneficio neto: 8.200 €
- Inversión total: 175.000 €
ROI total = ((8.200 + 5.250) ÷ 175.000) × 100 = 7,6 % anual
Así puedes ver la rentabilidad real a largo plazo, combinando ingresos por alquiler y valorización del activo.
6. Factores que afectan al ROI inmobiliario
El ROI depende de varios elementos que pueden potenciarlo o reducirlo.
🔹 1. Ubicación
Una zona con alta demanda de alquiler y buena proyección urbanística suele ofrecer ROI más alto.
🔹 2. Tipo de propiedad
Los pisos pequeños y céntricos suelen tener mejor ROI por su rotación de inquilinos y menor inversión inicial.
🔹 3. Gestión
Una buena administración, mantenimiento y selección de inquilinos evita pérdidas por vacantes o daños.
🔹 4. Financiación
Un préstamo hipotecario a tipo bajo puede aumentar el ROI sobre tu capital propio.
🔹 5. Fiscalidad
El pago de impuestos puede reducir tu beneficio neto si no aprovechas deducciones o amortizaciones.
🔹 6. Estado del inmueble
Una reforma inteligente puede elevar el alquiler y el valor de venta, mejorando el ROI global.
7. Qué es un buen ROI en bienes raíces
No existe un ROI “perfecto”, porque depende de la estrategia del inversor.
Pero hay rangos de referencia que puedes usar:
| Tipo de inversión | ROI medio anual |
|---|---|
| Alquiler tradicional | 4–6 % |
| Alquiler turístico o vacacional | 8–12 % |
| Flipping inmobiliario (reforma y venta) | 10–20 % |
| Locales comerciales | 6–9 % |
| Inversión con revalorización a largo plazo | 7–10 % |
💡 Regla práctica:
Si tu ROI anual neto supera el 5 %, estás por encima del promedio del mercado español en 2025.
8. Cómo mejorar el ROI de tus inversiones inmobiliarias
- Compra con descuento: busca propiedades por debajo del valor de mercado.
- Reforma estratégicamente: mejora baños, cocina o mobiliario con el menor gasto posible.
- Optimiza el alquiler: usa fotos profesionales, buenas descripciones y plataformas online.
- Reduce vacantes: ajusta precios para mantener ocupación constante.
- Negocia financiación: un tipo de interés bajo o un plazo más largo puede mejorar el flujo de caja.
- Aprovecha deducciones fiscales: amortizaciones y gastos deducibles.
- Diversifica: combina distintos tipos de inmuebles y ubicaciones.
- Gestiona eficientemente: evita comisiones altas o gestoras poco transparentes.
9. Errores comunes al calcular el ROI
- Olvidar gastos ocultos: impuestos, mantenimiento, vacantes o seguros.
- Usar ingresos teóricos y no reales.
- No considerar los costes de adquisición.
- Calcular sobre el valor del préstamo y no sobre el capital propio.
- Ignorar la revalorización o los impuestos de venta.
💡 Consejo final: sé siempre conservador en los cálculos. Es mejor subestimar los beneficios y sorprenderte positivamente que lo contrario.
10. Ejemplo completo de ROI inmobiliario
Caso realista:
- Precio del piso: 160.000 €
- Gastos (impuestos, notaría, mobiliario): 10.000 €
- Reforma: 10.000 €
- Total inversión: 180.000 €
- Alquiler mensual: 950 €
- Vacante: 1 mes
- Ingresos reales: 10.450 €
- Gastos anuales (comunidad, impuestos, seguros): 2.000 €
- Beneficio neto: 8.450 €
- ROI = (8.450 ÷ 180.000) × 100 = 4,69 % anual
Si además el piso se revaloriza un 3 % anual:
Revalorización: 5.400 €
ROI total = ((8.450 + 5.400) ÷ 180.000) × 100 = 7,7 % anual total
✅ Conclusión: la combinación de rentas y plusvalías hace que esta inversión sea muy sólida a largo plazo.
11. Conclusión
El ROI es una de las herramientas más poderosas que tienes como inversor inmobiliario.
Te permite comparar inversiones, medir la eficiencia de tu dinero y tomar decisiones objetivas.
Recuerda:
“El ROI no miente. Si lo calculas bien, te mostrará si una propiedad trabaja para ti o tú para ella.”
Analiza siempre tus operaciones con cifras reales, incluye todos los gastos, y usa el ROI como tu brújula para encontrar oportunidades rentables.
A largo plazo, dominar este indicador te permitirá construir una cartera inmobiliaria sólida, rentable y sostenible.