La inversión en pisos turísticos se ha convertido en una de las estrategias inmobiliarias más populares de los últimos años. Gracias al auge del turismo y a plataformas como Airbnb o Booking, muchos propietarios han logrado rentabilidades muy superiores a las del alquiler tradicional.
Sin embargo, este tipo de inversión no está exenta de riesgos, costes adicionales y regulaciones cada vez más estrictas.
En este artículo te explico qué debes saber antes de invertir en un piso turístico, cuáles son sus ventajas reales, los riesgos más comunes y cómo calcular si te conviene o no este tipo de inversión.
1. Qué es un piso turístico
Un piso turístico (o vivienda de uso turístico) es una propiedad que se alquila por cortas estancias —normalmente desde un día hasta 30 días— a viajeros o turistas.
A diferencia del alquiler tradicional, donde el inquilino vive varios meses o años, aquí el objetivo es ofrecer alojamiento temporal a cambio de un precio más alto por noche.
Los pisos turísticos pueden gestionarse de tres maneras:
- Gestión directa: el propietario se encarga de todo (reservas, limpieza, mantenimiento).
- Gestión semiautomatizada: mediante plataformas o agencias especializadas.
- Gestión profesional: empresas que se encargan de la operación completa y reparten beneficios con el propietario.
2. Por qué la inversión en pisos turísticos ha crecido tanto
El crecimiento del turismo internacional, sumado a la digitalización del sector, ha transformado el mercado inmobiliario. Hoy en día, muchos inversores prefieren alquilar por días o semanas debido a su mayor rentabilidad potencial.
Motivos principales del auge:
- Turismo en aumento: España sigue siendo uno de los países más visitados del mundo.
- Plataformas accesibles: Airbnb, Booking y Vrbo han democratizado el proceso.
- Flexibilidad: el propietario puede usar la vivienda cuando quiera.
- Alta rentabilidad: en las zonas adecuadas, los ingresos superan con creces al alquiler tradicional.
- Bajo riesgo de impago: los huéspedes pagan por adelantado.
3. Ventajas de invertir en pisos turísticos
3.1 Alta rentabilidad
La principal ventaja es su potencial de ingresos superiores.
Mientras un alquiler tradicional puede ofrecer entre un 4 % y un 6 % de rentabilidad neta, un piso turístico bien gestionado puede alcanzar entre un 8 % y un 15 % anual, dependiendo de la ubicación y ocupación.
Ejemplo realista:
- Piso en Málaga: 200.000 €
- Alquiler tradicional: 900 €/mes → 10.800 €/año → 5,4 % bruta.
- Alquiler turístico: 120 €/noche × 200 noches/año = 24.000 €/año → 12 % bruta.
Incluso descontando los gastos (limpieza, gestión, comisiones), la rentabilidad final suele duplicar la del alquiler convencional.
3.2 Pago por adelantado y menor riesgo de impago
Los huéspedes pagan a través de plataformas seguras antes de llegar, por lo que el riesgo de impago es prácticamente nulo.
Esto da estabilidad de flujo de caja y evita los problemas legales de los inquilinos morosos del alquiler tradicional.
3.3 Flexibilidad total
El propietario puede decidir cuándo alquilar y cuándo usar la vivienda para sí mismo.
Esto permite disfrutar del inmueble en vacaciones o reservar fechas sin complicaciones legales.
3.4 Revalorización de la propiedad
Los pisos bien ubicados en zonas turísticas o céntricas suelen revalorizarse más rápido que los de alquiler tradicional.
Además, una vivienda reformada y bien decorada puede aumentar su valor en caso de venta futura.
3.5 Potencial de automatización
Hoy existen herramientas digitales que simplifican la gestión:
- Check-in automático con cerraduras inteligentes.
- Limpiezas programadas.
- Mensajería automatizada con los huéspedes.
Esto permite operar un piso turístico casi sin intervención diaria.
3.6 Diversificación de ingresos
Combinar alquiler turístico con alquiler por temporada (por ejemplo, a estudiantes o trabajadores remotos) permite mantener ingresos estables todo el año, adaptándose a la demanda local.
4. Riesgos y desventajas de los pisos turísticos
4.1 Regulaciones estrictas
Este es el riesgo más importante actualmente.
Cada ciudad española tiene su propia normativa sobre viviendas turísticas, y en muchas zonas se han impuesto restricciones:
- Madrid y Barcelona: se requiere licencia municipal específica, y en algunas zonas ya no se otorgan nuevas.
- Valencia, Sevilla o Málaga: limitan el número de licencias o regulan por barrios.
- Edificios con comunidad: pueden prohibir legalmente el uso turístico en los estatutos.
Invertir sin comprobar las regulaciones puede derivar en sanciones, multas o incluso cierre del negocio.
💡 Consejo: antes de comprar, consulta el ayuntamiento o la ordenanza municipal sobre “viviendas de uso turístico”.
4.2 Alta gestión y mantenimiento
Aunque los ingresos son altos, también lo son los esfuerzos:
- Limpiezas frecuentes.
- Entradas y salidas continuas de huéspedes.
- Gestión de reservas, atención 24 h y reseñas.
Si no externalizas la gestión, puede convertirse en un segundo trabajo.
Y si contratas una empresa gestora, deberás ceder entre un 15 % y un 30 % de tus ingresos.
4.3 Ingresos variables
El rendimiento no es constante todo el año.
En temporada alta puedes tener ocupación completa, pero en invierno los ingresos pueden caer más del 50 %.
La clave está en la ubicación y en adaptar precios con estrategias dinámicas (por ejemplo, bajando tarifas en temporada baja).
4.4 Mayor desgaste del inmueble
Más huéspedes = más uso = más mantenimiento.
Los pisos turísticos requieren reposiciones frecuentes (sábanas, electrodomésticos, menaje, pintura).
💡 Estima al menos un 10 % de tus ingresos para mantenimiento anual.
4.5 Riesgo reputacional
Una mala reseña puede reducir las reservas durante meses.
La experiencia del cliente (limpieza, comunicación, confort) debe ser impecable.
4.6 Fiscalidad más compleja
Los ingresos por alquiler turístico se declaran como rendimientos de actividades económicas, no como simples alquileres.
Esto implica:
- Alta en Hacienda.
- IVA en algunos casos (si se ofrecen servicios).
- Mayor control fiscal.
Conviene consultar con un asesor para cumplir correctamente con la normativa tributaria.
5. Cómo calcular la rentabilidad de un piso turístico
La fórmula es similar a la del alquiler tradicional, pero con algunos ajustes.
5.1 Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = (Ingresos anuales ÷ Precio total de adquisición) × 100
💡 Ejemplo:
Precio total: 200.000 €
Ingresos anuales: 24.000 €
Rentabilidad bruta = (24.000 ÷ 200.000) × 100 = 12 %
5.2 Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = ((Ingresos – Gastos) ÷ Precio total) × 100
Gastos estimados anuales:
- Limpieza: 2.000 €
- Suministros: 1.200 €
- Comisiones de plataforma: 2.400 €
- Mantenimiento y reposiciones: 1.200 €
- Impuestos y seguros: 800 €
- Gestión profesional (opcional): 3.000 €
Total gastos = 10.600 €
Rentabilidad neta = ((24.000 – 10.600) ÷ 200.000) × 100 = 6,7 %
5.3 Punto de equilibrio
Para cubrir tus gastos y empezar a generar beneficio:
Ingresos mínimos anuales = Gastos totales
En el ejemplo anterior, necesitas 10.600 € anuales → unas 90 noches alquiladas a 120 €/noche.
Todo lo que supere esa cifra será ganancia neta.
6. Ciudades más rentables para pisos turísticos en España (2025)
| Ciudad | Rentabilidad media | Ocupación anual | Precio medio noche | Comentario |
|---|---|---|---|---|
| Málaga | 10–12 % | 75 % | 130 € | Alta demanda turística todo el año. |
| Valencia | 9–11 % | 70 % | 100 € | Mercado en crecimiento, buena regulación. |
| Alicante | 9 % | 65 % | 90 € | Ideal para inversores con poco capital. |
| Sevilla | 8–10 % | 65 % | 110 € | Rentable en temporadas culturales. |
| Madrid | 7–9 % | 60 % | 140 € | Rentabilidad media, pero gran estabilidad. |
| Barcelona | 6–8 % | 55 % | 160 € | Regulación muy estricta, alto valor de reventa. |
7. Cómo minimizar los riesgos de este tipo de inversión
- Analiza la normativa antes de comprar.
No te fíes de anuncios que prometen “licencia turística garantizada”.
Confirma con el ayuntamiento o la comunidad autónoma. - Prioriza ubicaciones con turismo anual.
Málaga, Valencia o Canarias tienen alta ocupación incluso fuera de temporada. - Calcula la rentabilidad realista.
Usa ocupaciones del 60–70 %, no del 100 %. - Reserva fondo para mantenimiento.
Destina un 10 % de ingresos a reparaciones e imprevistos. - Cuida la experiencia del huésped.
Pequeños detalles (check-in fácil, limpieza, decoración moderna) marcan la diferencia. - Considera un gestor profesional.
Si no tienes tiempo, externalizar puede ser rentable pese al coste. - Diversifica.
No pongas todo tu capital en un solo piso turístico o ciudad.
8. Alternativas a los pisos turísticos
Si las regulaciones o la gestión intensa no encajan contigo, existen alternativas rentables:
- Alquiler por temporada (3 a 11 meses): menos burocracia, ocupación más estable.
- Coliving o alquiler a profesionales remotos: en auge con el trabajo híbrido.
- Flipping inmobiliario: comprar, reformar y vender rápido.
- Inversión en REITs o fondos turísticos: participación pasiva en el sector hotelero.
Estas opciones ofrecen exposición al turismo sin la gestión directa de un piso.
9. ¿Cuándo conviene invertir en pisos turísticos?
Invertir en pisos turísticos tiene sentido si cumples estas condiciones:
✅ Vives o conoces bien una ciudad turística con alta ocupación.
✅ Puedes gestionar o contratar una empresa confiable.
✅ Tu objetivo es maximizar ingresos más que estabilidad mensual.
✅ Estás dispuesto a asumir cierta volatilidad y riesgo normativo.
Si buscas tranquilidad, ingresos fijos y menos trabajo, el alquiler tradicional o por temporadas puede ser mejor opción.
10. Conclusión
Los pisos turísticos pueden ser una excelente oportunidad de inversión, pero no son un camino fácil ni garantizado.
Ofrecen mayor rentabilidad, pero también mayores exigencias, costes y riesgos.
El éxito depende de elegir bien la ubicación, cumplir la normativa y ofrecer una experiencia profesional al huésped.
Con una buena gestión, este modelo puede generar ingresos superiores al alquiler tradicional y permitirte diversificar tu portafolio inmobiliario.
Pero recuerda: una alta rentabilidad siempre implica asumir un mayor nivel de gestión y riesgo.
En resumen:
“Los pisos turísticos no son para todos, pero bien ejecutados pueden convertirse en un negocio sólido y rentable en 2025 y los años siguientes.”