Cuando el banco aprieta y la situación económica se complica, muchas personas se plantean buscar alternativas para salir del agobio hipotecario. Una de las más conocidas —y a veces mal entendida— es la famosa dación en pago de hipoteca.
Si te suena el concepto pero no tienes del todo claro cómo funciona, en qué casos se puede pedir o qué implica exactamente, este artículo es para ti.

Vamos a explicarlo de forma clara, directa y sin palabras raras.

Qué es la dación en pago de hipoteca

La dación en pago de hipoteca es básicamente esto:
👉 Entregas tu vivienda al banco
👉 Y el banco, a cambio, te perdona toda la deuda

Es decir, te “liberas” de la hipoteca.
No tienes que seguir pagando mensualidades, no te reclaman más dinero y tu situación queda cerrada.

Suena bien, ¿no?
Sí, pero no es tan sencillo como decir “toma mi casa”. La dación en pago solo se acepta en casos muy concretos y tiene sus condiciones.

Si todavía puedes mantener tu vivienda y buscas mejorar tus condiciones, también puedes leer nuestra guía sobre cómo se hace una subrogación de hipoteca.

En palabras simples, sería algo así como “me quedo tu casa y tú ya no me debes nada”

Y ojo:
No es lo mismo que una ejecución hipotecaria.
En la ejecución, el banco subasta la casa y, si no se cubre la deuda, tú sigues debiendo dinero.
En la dación en pago, eso NO pasa. Te cierras el problema de raíz.

Cómo funciona la dación en pago de hipoteca paso a paso

Para que puedas visualizarlo fácilmente, así es como suele ir el proceso:

1. Hablas con tu banco

Le explicas tu situación:

• Reducción de ingresos
• Paro
• Separación
• Enfermedad
• Deuda difícil de mantener

El banco estudiará si de verdad no puedes pagar.

🔹 2. Demuestras tu situación económica

Aquí deberás presentar documentos como:

• Nóminas o vida laboral
• Declaración de la renta
• Contratos
• Gastos del hogar
• Situación familiar
• Certificados de desempleo
• Pruebas de que no puedes afrontar el pago

No basta con decir “no puedo pagar”, hay que demostrarlo.

3. El banco valora tu vivienda

El banco revisa si aceptarte la vivienda como pago le compensa.

Normalmente la tasan de nuevo y revisan si tiene sentido económico para ellos.

4. Negociación

Aquí puede pasar de todo:
✔ El banco acepta
✔ El banco rechaza
✔ El banco te ofrece alternativas, como:

• Aplazar pagos
• Reestructurar la deuda
• Carencias (pagar menos durante un tiempo)

5. Firma ante notario

Si finalmente te aceptan la dación en pago:

• Se firma un documento ante notario
• El banco se queda la vivienda
• Tú quedas libre de deuda por completo

Y ya está. Se cierra el capítulo.

¿Y qué pasa si después de entregar la casa me quiero quedar viviendo allí?

En algunos casos, el banco permite:
👉 Alquilarte la vivienda por un precio pactado
👉 Darte un tiempo de estancia temporal (2–6 meses)

No siempre pasa, pero existe esa posibilidad.

Requisitos para acceder a la dación en pago de hipoteca

Aquí es donde viene la parte más importante del artículo, porque mucha gente piensa que la dación en pago es un “derecho automático”… y no lo es.

Los bancos no están obligados a aceptarla.

Normalmente solo la conceden si se cumplen estas condiciones:

✔ 1. Demostrar que no puedes pagar

Tiene que ser real. Desempleo, pérdida de ingresos, separación complicada, etc.

✔ 2. Que la cuota hipotecaria sea imposible de asumir

Por ejemplo, que represente más del 40% o 50% de los ingresos familiares.

✔ 3. No tener más bienes de valor

Si tienes otra vivienda, un terreno o un coche caro, el banco lo sabrá.
La dación en pago está pensada para familias y personas vulnerables.

✔ 4. Que la vivienda sea habitual

No segunda residencia.
La dación solo se aplica sobre tu casa principal.

✔ 5. Que hayas intentado negociar antes

Los bancos quieren ver que has intentado soluciones previas, como carencias o refinanciaciones.

¿Y si el banco no quiere la dación en pago?

Pueden decirte que no.
Pero aún así:

• Puedes negociar tú mismo
• Puedes acudir al servicio de mediación hipotecaria
• Puedes solicitar ayuda profesional independiente

Es negociable, aunque no siempre fácil.

Muy pronto publicaremos también un artículo sobre qué pasa si no pago la hipoteca, ideal para entender las consecuencias legales y económicas de dejar de pagar.

Ventajas y desventajas de la dación en pago de hipoteca

Vamos a ver las dos caras de la moneda.

🟩 Ventajas

✔ Te libras de toda la deuda
✔ No te siguen reclamando dinero
✔ Evitas embargos futuros
✔ Puedes empezar de cero económicamente
✔ En algunos casos puedes seguir viviendo en la casa como inquilino

🟥 Desventajas

❌ Pierdes la vivienda
❌ No siempre la aceptan
❌ Puede ser un proceso emocionalmente duro
❌ Te quedas sin acceso a hipotecas por un tiempo
❌ Tu puntuación crediticia baja temporalmente

Diferencias entre entregar la vivienda y la dación en pago de hipoteca

Aquí está el error más común:
👉 Entregar la casa NO siempre significa que ya no debes dinero.

En una ejecución hipotecaria normal:

• El banco subasta tu casa
• Si no saca lo suficiente, tú sigues debiendo el resto
• Puede ir contra tu nómina, avalistas o nóminas futuras

En cambio, en la dación en pago:

➡ Entregas la casa → quedas libre.
➡ No hay cifras pendientes.
➡ No hay reclamaciones posteriores.

Si por el contrario pronto acabarás de pagar tu préstamo, también compartiremos una guía sobre qué hay que hacer al terminar de pagar la hipoteca.

¿Cuándo conviene pedir la dación en pago de hipoteca?

La dación en pago es una buena opción cuando:

• Ya no puedes pagar la hipoteca
• No hay manera realista de remontar
• No quieres acabar con deudas superiores
• Tu vivienda vale menos de lo que debes
• La situación es insostenible y necesitas empezar de cero

Es la “última opción” antes de la ruina financiera.
Es preferible a enfrentar un embargo que te puede seguir persiguiendo años.

Alternativas a la dación en pago de hipoteca

Si todavía estás a tiempo de salvar tu casa, estas opciones pueden ayudarte:

✔ Subrogación

Cambiar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones.

✔ Reestructuración

Negociar una nueva cuota más baja.

✔ Carencia

Pagar solo intereses durante un tiempo.

✔ Reunificación de deudas

Unir todas las deudas en una cuota más baja.

✔ Venta rápida

Vender tú mismo la vivienda, evitar la dación y conservar dinero.

Otra alternativa legal que explicaremos próximamente es la cesión de crédito hipotecario a un particular, un proceso distinto a la dación y que en algunos casos puede ser útil.

Conclusión: ¿Es buena opción la dación en pago de hipoteca?

La dación en pago de hipoteca puede ser un salvavidas cuando ya no puedes pagar y la situación es insostenible.
No es algo automático ni fácil, pero es una vía real para empezar de cero sin arrastrar deudas de por vida.

Si estás en esta situación, infórmate bien, negocia con calma y no tengas miedo de pedir ayuda profesional.
En muchos casos, dar este paso evita males mayores y te permite rehacer tu vida financiera desde cero.