La cesión de crédito hipotecario a un particular es un término que cada vez aparece más, sobre todo cuando alguien quiere vender un crédito para recuperar liquidez o cuando un comprador busca una oportunidad de inversión con respaldo real. Aunque suena técnico, entenderlo es mucho más sencillo de lo que parece, y en este artículo te lo voy a explicar de forma clara, rápida y sin rodeos.
¿Qué es realmente la cesión de crédito hipotecario a un particular?
La cesión de crédito hipotecario a un particular no es más que la transferencia de un derecho de cobro. Es decir: una persona (el cedente) traspasa a otra (el cesionario) el derecho a cobrar una deuda que está respaldada por una hipoteca.
En otras palabras:
👉 Tú no compras la casa,
👉 Compras el derecho a cobrar el dinero que alguien debe por esa hipoteca.
El crédito sigue existiendo, la hipoteca sigue existiendo y el deudor sigue siendo el mismo. Lo único que cambia es quién tiene derecho a cobrar.
Si lo que buscas es otro tipo de operación para cambiar condiciones hipotecarias sin vender el crédito, aquí te explico cómo se hace una subrogación de hipoteca, una alternativa habitual cuando lo que quieres es mejorar intereses o cambiar de banco.
¿Por qué alguien querría ceder un crédito?
Hay varias razones frecuentes:
- Necesidad de liquidez inmediata
- No quiere seguir gestionando ese crédito
- Prefiere venderlo aunque sea por menos para evitar riesgos futuros
- Es parte de una estrategia de inversión
Y por el otro lado, al particular que compra le suele interesar porque obtiene:
- Un precio más bajo que el valor real
- Una rentabilidad alta a medio/largo plazo
- Un crédito respaldado por una garantía hipotecaria
Cómo funciona la cesión de crédito hipotecario a un particular (proceso paso a paso)
Aquí va lo bueno: el proceso es más simple de lo que imaginas. La cesión de crédito hipotecario a un particular funciona así:
Paso 1: Localizar el crédito que se quiere ceder
Normalmente puede aparecer por:
- Particulares que quieren vender un crédito
- Herencias
- Divorcios
- Inversionistas que quieren rotar cartera
- Empresas o fondos que liquidan créditos
Paso 2: Revisar la documentación
El cesionario debe revisar:
- Contrato del préstamo
- Escritura de hipoteca
- Estado actual de pagos
- Intereses pendientes
- Posibles procedimientos judiciales
- Cláusulas especiales
Aquí es fundamental asegurarse de que el crédito es cedible.
Paso 3: Acuerdo entre cedente y cesionario
Se firma un contrato privado o público en el que se especifica:
- Importe de la cesión
- Condiciones
- Fecha de transmisión
- Documentación entregada
Este paso es clave porque define cuánto pagas por ese derecho de cobro.
Paso 4: Notificación al deudor
La ley dice que el deudor debe ser notificado para saber que ahora debe pagar al nuevo titular del crédito. No necesita aceptar nada; solo estar informado.
Paso 5: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Este paso es opcional pero muy recomendable. Registrar la cesión en el Registro de la Propiedad te da seguridad jurídica y evita problemas en el futuro.
Paso 6: El particular empieza a cobrar
Desde este momento:
- El deudor paga al nuevo titular
- El crédito sigue su curso normal
- El nuevo propietario puede ejecutar la hipoteca si el deudor deja de pagar
Aquí tienes una guía completa sobre si se puede cambiar el día de pago de una hipoteca y en qué casos lo permiten los bancos.
Ventajas y riesgos de la cesión de crédito hipotecario a un particular
Ventajas para el que compra el crédito
- Alto potencial de rentabilidad
- Respaldo real con una propiedad
- Posibilidad de comprar con descuento
- Oportunidad de inversión sin necesidad de adquirir el inmueble
Riesgos a considerar
- El deudor puede dejar de pagar
- Costes judiciales en caso de ejecución
- Documentación incompleta
- Intereses no recuperables si el crédito está muy deteriorado
La clave está en hacer una buena auditoría previa antes de firmar nada.
¿Es rentable la cesión de crédito hipotecario a un particular?
En la mayoría de los casos, sí. Pero depende de:
- El precio al que se compra el crédito
- El estado de la deuda
- La solvencia del deudor
- El grado de deterioro del préstamo
- El valor del inmueble que lo respalda
Por ejemplo:
Si compras un crédito con un 40% o 50% de descuento y el deudor sigue pagando con normalidad, la rentabilidad puede ser espectacular.
Si el deudor está dejando de pagar, quizá debas ejecutar la hipoteca. En ese caso, también puede ser rentable, pero el proceso será más largo.
Te recomiendo leer este artículo sobre qué pasa si no pago la hipoteca, donde explico las consecuencias reales de un impago.
¿Cuándo conviene hacer una cesión de crédito hipotecario a un particular?
Este tipo de operación tiene sentido cuando:
- Quieres invertir en algo seguro con respaldo real
- Buscas rentabilidad a medio/largo plazo
- Eres inversor y quieres diversificar
- Quieres comprar un crédito barato y recuperarlo con intereses
- Te interesa quedarte con el inmueble si el deudor no paga
Aspectos legales clave
La cesión de crédito hipotecario está regulada por el Código Civil y la Ley Hipotecaria. Y aunque su funcionamiento es sencillo, hay puntos legales que debes tener claros:
1. No hace falta permiso del deudor
Solo notificarle.
2. La hipoteca sigue siendo válida
No cambia nada en la garantía.
3. Puedes inscribir la cesión en el Registro
No es obligatorio pero te da seguridad total.
4. Puedes ejecutar la hipoteca si lo necesitas
Eres el nuevo acreedor, por lo que tienes los mismos derechos que tenía el anterior.
Conclusión
La cesión de crédito hipotecario a un particular es una herramienta potente para quien quiere invertir con respaldo real y busca alternativas fuera de lo típico. No estás comprando una casa, estás comprando un derecho de cobro, que muchas veces puede adquirirse con descuento y ofrecer una gran rentabilidad.
Eso sí, como toda inversión, requiere análisis, revisar la documentación y entender bien el estado del crédito. Si se hace con cabeza, es una de las operaciones más interesantes del sector financiero.