Calcular la rentabilidad de un alquiler es una de las habilidades más importantes para cualquier inversor inmobiliario. Saber cuánto te genera realmente una propiedad —no solo lo que “parece”— marca la diferencia entre una inversión rentable y un error costoso.
En este artículo aprenderás paso a paso cómo calcular la rentabilidad de un alquiler, qué factores influyen, cuáles son los errores más comunes y cómo mejorar los resultados de tus propiedades para obtener ingresos constantes.
1. ¿Qué es la rentabilidad de un alquiler y por qué es clave?
La rentabilidad de un alquiler mide el beneficio que obtienes de una propiedad en relación con lo que has invertido. Es la herramienta que te dice si tu dinero está trabajando a tu favor o no.
En el mundo inmobiliario, no basta con que el alquiler cubra la hipoteca: una inversión inteligente debe generar beneficios reales después de gastos, impuestos y mantenimiento.
Existen varios tipos de rentabilidad, y cada uno cumple una función diferente en el análisis financiero de un inmueble.
2. Tipos de rentabilidad inmobiliaria
2.1 Rentabilidad bruta
Es la forma más básica y rápida de evaluar una propiedad.
Se calcula con esta fórmula:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler ÷ Precio de compra) × 100
Por ejemplo:
Si compras un piso por 150.000 € y lo alquilas por 750 € al mes:
750 € × 12 = 9.000 € al año.
Rentabilidad bruta = (9.000 ÷ 150.000) × 100 = 6 %
Esta cifra te da una idea general, pero no refleja los gastos reales.
2.2 Rentabilidad neta
La rentabilidad neta muestra el rendimiento real después de restar los gastos anuales.
Rentabilidad neta (%) = ((Ingresos anuales – Gastos anuales) ÷ Precio de compra) × 100
Siguiendo el ejemplo anterior:
Ingresos anuales: 9.000 €
Gastos anuales: comunidad (600 €), IBI (400 €), mantenimiento (300 €), seguro (200 €), vacantes (300 €).
Total gastos = 1.800 €
Rentabilidad neta = ((9.000 – 1.800) ÷ 150.000) × 100 = 4,8 %
Esta es la rentabilidad más realista para comparar inversiones.
2.3 Rentabilidad sobre capital invertido (cash-on-cash)
Esta fórmula se utiliza cuando financias parte de la compra con hipoteca.
Aquí no se mide sobre el precio total del inmueble, sino sobre el dinero que tú has aportado.
Rentabilidad sobre capital invertido (%) = (Flujo de caja anual ÷ Capital propio invertido) × 100
Ejemplo:
Precio vivienda: 150.000 €
Hipoteca: 75 % (112.500 €)
Capital propio invertido: 37.500 € (entrada + gastos)
Flujo de caja anual neto: 2.000 €
Rentabilidad sobre capital invertido = (2.000 ÷ 37.500) × 100 = 5,3 %
Esta métrica refleja cuánto rinde realmente tu dinero, no el de la banca.
2.4 Rentabilidad total (incluyendo revalorización)
También conocida como rentabilidad compuesta, suma la rentabilidad por alquiler más la revalorización del inmueble con el tiempo.
Rentabilidad total (%) = Rentabilidad neta + (Revalorización anual ÷ Precio de compra × 100)
Si tu vivienda sube un 3 % anual y tu rentabilidad neta es del 5 %, la rentabilidad total es del 8 %.
Este cálculo muestra el potencial completo de la inversión a largo plazo.
3. Paso a paso para calcular la rentabilidad de tu alquiler
A continuación, verás el proceso detallado para calcular correctamente la rentabilidad de cualquier propiedad.
Paso 1: Define el precio real de adquisición
El precio de compra no es el único coste que debes considerar.
Suma todos los gastos asociados a la operación:
- Precio del inmueble.
- Impuestos (ITP o IVA).
- Gastos de notaría y registro.
- Comisiones de agencia.
- Costes de reforma y mobiliario (si los hay).
💡 Ejemplo:
Precio de compra: 150.000 €
Gastos totales: 10.000 €
Precio real de adquisición: 160.000 €
Paso 2: Calcula tus ingresos anuales por alquiler
Multiplica el alquiler mensual por 12 meses.
Pero sé realista: considera posibles meses vacíos, impagos o rebajas de renta.
💡 Ejemplo:
Alquiler mensual: 800 €
Vacante estimada: 1 mes sin alquilar (800 € de pérdida).
Ingresos anuales reales: (800 € × 11 meses) = 8.800 €
Paso 3: Estima los gastos anuales
Incluye todos los gastos relacionados con la propiedad:
- Comunidad y mantenimiento: 600 €
- Impuestos (IBI, basura, etc.): 400 €
- Seguro del hogar: 200 €
- Fondo de reserva y pequeñas reparaciones: 300 €
- Vacantes y gestión: 300 €
- Gastos financieros (si hay hipoteca): 1.200 €
💡 Total gastos: 3.000 € anuales
Paso 4: Aplica la fórmula de rentabilidad neta
Usa los datos anteriores:
Rentabilidad neta = ((8.800 – 3.000) ÷ 160.000) × 100 = 3,6 %
Si decides pagar la propiedad al contado, esta sería tu rentabilidad real sobre el total invertido.
Paso 5: Calcula la rentabilidad sobre capital invertido
Si financias con hipoteca, el cálculo cambia.
Supón que pagas el 25 % de entrada (40.000 €) y el resto con hipoteca.
El flujo de caja neto (después de pagar la cuota mensual) es de 2.000 € al año.
Rentabilidad sobre capital invertido = (2.000 ÷ 40.000) × 100 = 5 %
Aunque la rentabilidad neta sobre el valor del inmueble sea menor, tu dinero real está generando un 5 %, lo que puede ser más eficiente gracias al apalancamiento.
Paso 6: Calcula la rentabilidad total (a largo plazo)
Incluye la revalorización estimada del inmueble.
Si el valor del piso sube un 2 % anual (3.200 €) y generas 5.800 € netos en ingresos, tu rentabilidad total es:
(5.800 + 3.200) ÷ 160.000 × 100 = 5,6 % anual total
A largo plazo, este porcentaje puede marcar una diferencia enorme en la acumulación de patrimonio.
4. Herramientas y hojas de cálculo útiles
Puedes automatizar todos estos cálculos con una hoja de Excel o Google Sheets.
Columnas recomendadas:
- Precio de compra
- Gastos de compra
- Alquiler mensual
- Vacantes estimadas
- Gastos anuales
- Cuota hipotecaria
- Rentabilidad bruta
- Rentabilidad neta
- Rentabilidad sobre capital invertido
También existen calculadoras gratuitas en línea de portales como Idealista o Fotocasa que permiten estimar la rentabilidad en segundos.
5. Rentabilidad media del alquiler en España (2025)
En 2025, la rentabilidad media del alquiler en España ronda el 6 % bruta y entre 4 %–5 % neta, aunque varía según la ubicación:
| Ciudad | Rentabilidad Bruta | Rentabilidad Neta | Tipo de Inversión Ideal |
|---|---|---|---|
| Murcia | 7,0 % | 5,5 % | Vivienda pequeña en zonas universitarias |
| Valencia | 6,8 % | 5,2 % | Alquiler tradicional o vacacional |
| Zaragoza | 6,5 % | 5,0 % | Alquiler a largo plazo |
| Madrid | 5,5 % | 4,0 % | Revalorización a largo plazo |
| Barcelona | 5,2 % | 3,8 % | Inversión premium / plusvalía |
| Granada | 7,2 % | 5,8 % | Viviendas para estudiantes |
6. Factores que afectan la rentabilidad de un alquiler
- Ubicación: barrios con demanda alta y precios controlados ofrecen mejor rendimiento.
- Tipo de inquilino: estudiantes, familias, profesionales, turistas… cada perfil implica riesgos distintos.
- Estado del inmueble: una buena reforma puede aumentar el alquiler y reducir vacantes.
- Regulación del alquiler: algunos municipios limitan precios o licencias turísticas.
- Financiación: una hipoteca barata puede multiplicar la rentabilidad sobre tu dinero.
- Gestión: una administración profesional mejora la rentabilidad neta.
- Fiscalidad: los impuestos pueden reducir o aumentar tus beneficios según tu régimen.
7. Cómo mejorar la rentabilidad de un alquiler
7.1 Reforma inteligente
Pequeñas mejoras estéticas (pintura, iluminación, suelos) pueden subir el alquiler un 10 % o más sin grandes costes.
7.2 Mobiliario funcional
Un piso bien amueblado se alquila antes y a mejor precio.
7.3 Estrategia de alquiler flexible
Combina alquiler tradicional con alquiler por temporadas si la ley lo permite.
7.4 Gestión digital
Plataformas de alquiler automatizado te ahorran tiempo y reducen vacantes.
7.5 Optimiza la financiación
Refinancia si los tipos bajan o amortiza parcialmente para mejorar flujo de caja.
7.6 Fiscalidad eficiente
Aprovecha deducciones, amortizaciones y gastos deducibles si tributas como arrendador.
8. Errores comunes al calcular la rentabilidad
- Olvidar los gastos ocultos: comunidad, mantenimiento, seguros o impuestos.
- No considerar vacantes: un mes sin inquilino reduce drásticamente la rentabilidad.
- Calcular sobre el precio de compra sin gastos adicionales.
- No descontar impuestos: IRPF, plusvalías, tasas municipales.
- Sobreestimar el alquiler: basarse en anuncios y no en precios reales de mercado.
- No ajustar por inflación: los gastos suben cada año; el alquiler debe acompañar.
- No tener fondo de reserva: imprevistos ocurren; siempre aparta un 5 % anual de ingresos.
9. Ejemplo completo de cálculo real
Supón esta inversión:
- Precio compra: 150.000 €
- Gastos totales (impuestos, notaría, etc.): 10.000 €
- Total inversión: 160.000 €
- Alquiler mensual: 800 €
- Vacante: 1 mes/año
- Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento): 2.000 €
Cálculo:
Ingresos reales: 800 € × 11 = 8.800 €
Rentabilidad bruta: (8.800 ÷ 160.000) × 100 = 5,5 %
Rentabilidad neta: ((8.800 – 2.000) ÷ 160.000) × 100 = 4,25 %
Si financias con hipoteca y aportas solo 40.000 €:
Flujo neto anual: 2.000 €
Rentabilidad sobre capital invertido: (2.000 ÷ 40.000) × 100 = 5 %
Así ves cómo el apalancamiento mejora tu retorno, aunque con más riesgo financiero.
10. Cuál es una buena rentabilidad inmobiliaria
Depende de tu objetivo y del tipo de propiedad:
| Tipo de inversión | Rentabilidad Neta deseable |
|---|---|
| Alquiler tradicional | 4 % – 6 % |
| Alquiler vacacional | 6 % – 10 % |
| Flipping inmobiliario | 10 % – 20 % (proyecto corto) |
| Locales comerciales | 6 % – 9 % |
| Garajes y trasteros | 5 % – 8 % |
Una rentabilidad del 5 % neto es un excelente punto de partida para propiedades residenciales.
11. Conclusión
Calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler no es complicado, pero requiere rigor.
Debes incluir todos los costes, estimar los ingresos reales y comparar con otras oportunidades del mercado.
La rentabilidad neta y la rentabilidad sobre capital invertido son las métricas que realmente muestran si tu inversión es sólida o no.
Cuando aprendes a analizar datos y no emociones, conviertes el mercado inmobiliario en una herramienta para alcanzar tu libertad financiera.
Recuerda: no se trata solo de comprar una casa, sino de hacer que tu dinero trabaje para ti.